文化是如何影響房地產購買的

⑴ 文化產業給樓市帶來什麼影響

文化產業給樓市帶來什麼影響? 對比全國五大影視城看青島東方影都
自從上周，范冰冰、李晨到青島西海岸「買婚房」的八卦新聞傳得沸沸揚揚之後，青島西海岸又多了一個「明星鄰居」。按說在青島明星買房不是什麼新鮮事兒，但是全世界最大的影視基地落戶青島西海岸新區後，意義就不一樣了，越來越多演藝明星、投資客、外來人口成了西海岸樓市的追隨者，這就是文化產業帶來的轟動效應。

放眼全國，藉助影視城文化產業鏈來發展的城市不在少數，而且最直接的影響便是刺激樓市供需，房價上揚。下面我們一起來看看，從全國5大影視文化城的發展來看看，文化產業對一個城市的影響到底有多大。

◆NO.5 北普陀影視城 破舊待修發展較慢

北普陀影視城是中央電視台投資建設的三大影視城之一，在北京大興區建的一座集旅遊觀光、影視拍攝、影視培訓、會議招待、文化交流為一體的大型多功能影視城，在1995年全國影視拍攝基地較少的時候，吸引很多劇組到「北普陀影視城」拍攝部分外景，先後攝了《還珠格格》、《雍正王朝》、《大宅門》、《康熙微服私訪記》、《鐵齒銅牙紀曉嵐》等七百多部電影。
不過由於自身發展原因，北普陀影視基地內的仿古建築已經十幾年沒有大修過了，和國內其他影視城相比既破舊又荒涼，目前一直在修葺中。雖然北普陀規模不小，但是卻是開發較慢的一個，周圍仍是很大一片舊村，化工、木業、工廠較多，作為商業配套的購物超市不盡其數，可是新建樓盤較少。進城旅遊門票28元/位，也比較便宜，遊人相對較少。

◆NO.4 長影世紀城 周邊發展成別墅度假區

長影世紀城位於吉林省長春市，是長春設備較為先進的游樂場所。在上個世紀末，中國電影業遇到了來自市場經濟等多方面的嚴峻挑戰，被譽為新中國電影搖籃的著名的長影製片廠也面臨著前所未有的生存和發展的困境。經過多方面研究和考量，長影世紀城「安家」凈月經濟技術開發區，借鑒美國好萊塢環球影城和迪斯尼游樂園，用2年時間造出中國首家電影製片工業與旅遊業相結合的電影主題公園。
凈月國家高新技術產業開發區位於長春市區東南部，區內有大學城、東北虎園和凈月潭濕地公園。2005年改建重新開業後，長影世紀城發展走向越來愈好，試營業後當天約十萬來自各地的觀眾前來參觀。隨著長影世紀城周邊輕軌的建設，道路交通升級，人氣越來越旺，長影世紀城給周邊的樓市帶來「回饋」——房價不斷上揚。遠洋戛納小鎮等樓盤二手房能賣到6000元/㎡，而度假別墅也早超過「萬元線」了，要知道長春市房價均價才6558元/平方米。
◆NO.3 中山影視城 人文+自然景觀刺激樓市發展

中山影視城位於中山市翠亨村孫中山故居旁，東瀕珠江水，西傍五桂山，環境優雅，景色秀麗。所謂中山影視城，顧名思義是和一代偉人孫中山先生的奮斗歷程有關，影視城沿著孫中山先生的革命足跡，濃縮他在中國和世界各地從事革命活動的紀念地而建造起來的，集中反映了孫中山先生領導的中國民族、民主革命進程，同時又展現了以中山市為代表的地域文化，形成一個既有革命紀念意義又有歷史文化品位的多功能綜合文化旅遊城。中山城佔地面積300畝，極具南國特色。
從地理位置上看，中山影視城距離中山市內距離較遠，位於郊區翠亨村孫中山故居旁，周圍還有中山烈士陵園、辛亥革命紀念園，擯榔山、山門坳等景點，無論是人文景觀還是自然景觀都比較不錯，影視城建立起來更為整個板塊增添了文化旅遊氣息。因為京珠高速公路、廣珠公路主幹道從旁經過，影視城周圍交通十分便捷，越來越多的人願意在此安家，周圍村落不多，但是新樓盤也不少。目前中山影視城周圍的二手樓盤翠怡花園均價3467元/㎡，新盤錦綉海灣城均價5200元/㎡，高檔居住小區名爵觀園別墅均價能達到9844元/㎡，直逼萬元線，與市區的豪宅幾乎比肩。

◆NO.2 上海影視樂園 成熟住宅區均價13000元/㎡

由上海影視（集團）公司建造，坐落在上海松江車墩的上海影視樂園，為上海增添了一個十分重要的景點，樂園規劃佔地1200畝，總投資逾15億人民幣，首期工程已於1998年10月竣工。上海影視樂園現已建成的全布景式的「南方街道」和實景式場地景「30年代南京路」、「上海里弄民居」，為影視創作提供了理想的拍攝場景，也為人們重睹舊上海五光十色的風情開辟了全新的途徑，已有30多部影片及數百集電視劇在這里拍攝。
松江區位於上海市西南部，歷史文化長遠，有著「上海之根」 的稱呼，頗具有老上海的特色，但松江區在上海各區排名仍稍微靠後。不過憑借著上海影視樂園的帶動和支撐，松江區車墩鎮的發展速度也十分驚人。首先影視樂園就占據著較好的地理位置，離車墩鎮政府僅500米的距離。經過多年的積淀，車墩鎮周圍平添的樓盤越來越多，一般以靈動多變的小公寓為主要產品類型，就連小區的名字也直接叫成「影都小區」、「好萊塢公寓、「雅居樂星徽」……足以見得影視樂園給樓市帶來的巨大影響。二手公寓房價均價在13000元/㎡，而住宅則需要15000-16000元/㎡。
◆NO.1 橫店影視城 外地置業者佔30%-40%

橫店影視城位於中國浙江省金華東陽市橫店，是全球規模最大的影視拍攝基地，中國唯一的「國家級影視產業實驗區」。橫店影視城是集影視旅遊、度假、休閑、觀光為一體的大型綜合性旅遊區，以其厚重的文化底蘊和獨特的歷史場景而被評為國家AAAAA級旅遊區。
橫店，曾是個名不見經傳的小鎮，隨著橫店影視城影視文化、旅遊產品的不斷升級開發，從單一「影視基地」向影視主題旅遊公園的戰略轉變。據悉，每年都會有上百部戲在橫店拍攝，行業需要刺激出一部分非常特殊的群體——群眾演員。他們的人數已經達到了3500人，統稱「橫漂」，而爾冬升導演今年上映的那部《我是路人甲》就是重點介紹一群有夢想的「橫漂」的故事。

橫店依託自身產業優勢和影視文化帶動了旅遊業的新旺繁榮，為房地產開發奠定廣闊的發展前景，房產投資潛力巨大。外來流動人口的增多一定程度上擴大了本地房產市場的需求，為橫店房地產開發提供了市場支撐。由於橫店經濟起步較晚，早期房地產開發項目較少。近幾年隨著橫店經濟的快速發展，房產開發投資熱度也逐漸上升。自2010年以來，已經陸續有六、七個較大的樓盤入市，不過房價仍停留在「小城鎮水平」之間，均價3000元-4000/㎡。而且多以本地居民為消費主體，以剛性需求和改善住房為主。由於橫店流動人口較多，外地及周邊鄉鎮居民來此購房置業的佔30%-40%左右。

◆萬達東方影都 影視巨頭明日之星

2013年對於青島西海岸來說是不平凡的一年，在它的發展史上出現了一個新的詞彙——文化產業。中國著名商業地產巨頭萬達集團在此畫了一個「圈兒」，圈起376萬平方米的土地變成影視帝國，建立起總建築面積540萬平方米，包括影視產業園、電影博物館、影視會展中心等多個項目，將打造影視拍攝、影視製作、影視會展、影視旅遊綜合功能的全產業鏈的「東方好萊塢」。

當年9月22日的啟動儀式上，隨之而來的是國內外各路大咖的紅毯走秀，引來了前所未有的粉絲潮前來朝聖，甚至有影迷專門從外地來青一睹群星芳容，向來地廣人稀的黃島區前所未有的閃耀。在東方影都啟東儀式上，萬達董事長王健林表示，東方影都的建設將提升青島文化產業水平，提高青島旅遊檔次，甚至改變青島城市定位，使之成為世界影視文化旅遊名城。
隨後東方影都全面開工建設，影視產業園、會展中心以及相關配套的樓盤也都拔地而起。2013年冬天，東方影都推出了適合旅遊、投資置業者購買小戶型精裝公寓及鉑金旺鋪，開盤就被搶購一空，其中精裝公寓均價10911元/㎡，鉑金旺鋪均價31477元/㎡。連續19個月蟬聯島城銷售冠軍的稱號，目前在售的精裝公寓均價已經漲到12000元/㎡。

從目前中國已有的這五大影視文化基地來看，文化產業的落地確實給當地的政治、經濟、特別是文化帶來巨大的發展動力，反饋在樓市上最直接的表現就是當地房價大增。相比來說，東方影都首先的起點就不低——位於青島西海岸新區，有豐富的海景資源。再者，黃島區「升級」為全國第九大新區之後，規劃方面、財政支持方面會加大力度，發展走勢更好。

盡管規模宏大、規劃甚好，但如此巨型的東方影都不是能夠一天建成的，暫時還不能與上海影視樂園、橫店影視城相媲美，未來的發展前途未定。但萬達的示範效應很大，據業內專家介紹，文化產業有著獨特的運營方式，發前景還要長期觀望人氣、旅遊效應。這個周期至少三到五年，中期可能要十年到二十年才會有起色和收獲，但對於青島新海岸新區的萬達東方影都，大部分業內都十分看好，也許「范爺」只是個先行者，日後會有越來越多的明星也將落戶青島西海岸。

⑵ 房地產價格的影響因素有哪些

一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：
A全國房地產總的供求狀況
B本地區房地產總的供求狀況
C全國本類房地產總的供求狀況
D本地區本類房地產總的供求狀況
由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。 二、自身條件
房地產自身條件的好壞，直接關繫到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。
2、地質
不同類型的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利於建築使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高於地勢低的房地產的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高於較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關系具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低窪，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。
9、天然周期性災害
凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高於其他土地。
10、建築物外觀
建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受慾望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
11、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等三、環境因素
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環境
雜訊大的地方，房地產價格必然低下。雜訊小，安靜的地方，房地產價格通常較高。
2、大氣環境
房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。
3、水文環境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響
4、視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響
5、衛生環境
清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響
四、人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。
1、人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，房地產求多於供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
2、人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不願在此居住，房地產價格必然低落。
3、家庭規模
是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產價格有上漲的趨勢。五、經濟因素
影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建築材料價格），建築人工費，利息率，居民收入，房地產投資。
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建築材料價格上漲，引起建築物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩餘的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動盪，影響人們投資、置業的信心，造成房地產價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產價格低落。
3、房地產投機
房地產投機，簡言之就是投准時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下列三種情況：
引起房地產價格上漲；
引起房地產價格下跌；
起著穩定房地產價格的作用。
當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。當房地產價格低落時，懷有日後房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日後房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
4、 城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。七、行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。
3、房地產價格政策
房地產價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的價格；低價格政策，一般是指政府採取種種措施抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。
5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
這些對房地產價格有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由於有利於土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產價格低落。
7、交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上並不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的價格，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少雜訊和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價格。八、心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。九、國際因素
國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個
1、經濟狀況發展良好，一般有利於房地產價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威
脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發生政治對立，則不免會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、
終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產價格一般較低落。十、其它因素
影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出於自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。

⑶ 影響人們購房偏好的因素有哪些

一、經濟因素 影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。
二、社會因素 影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中,人口因素包括人口的數量、密度、結構(如文化結構、職業結構、收入水平結構等);家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。 三、行政與政治因素 行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。
四、房地產內在因素和周邊環境因素 這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態,如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量,以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

⑷ 投資房產要考慮哪些因素

進行房產投資要考慮的八大因素
1號一般因素：人文環境
近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品，北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里。
西方的現代居住環境比東方更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠打動業主的內心。人文環境既與建造者有關，也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現，能直接反映一個社區的底蘊。相對而言，人文環境更多影響居住著的心情。
3號因素：安靜
安靜的居住環境盡管非常重要，但那是對於住宅投資而言，商業地產卻意味著越熱鬧越好。
所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡：要想投資商業地產，最好選擇車水馬龍的鬧市，人多車多生意多;而要想投資住宅，則盡可能地需要個安靜的居住環境，休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資，都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。
4號因素：安全
安全才安心。然而對於一個小區而言，安防系統做到什麼程度和這個區域的治安有很大關系，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛台詞就是這個區域沒有安全感。好在重慶如今各大小區先進的門禁系統，良好的物管保安培訓讓投資者人身和財產安全得到前所未有的加強。
在很多區域的房產投資，不安全的影響開始來自於一些目前不可預期的因素。比如，投資的這個小區開發商實力是不是夠強，能不能保障小區配套完善形成成熟社區;小區所在的規劃是否合理，是否存在市政建設同小區建築沖突等問題?
5號因素：容積率
其實容積率對於任何一個項目而言都是最重要的參數之一，然而對於投資物業來說，容積率的高低對於投資物業的潛力並沒有直接影響。
打個比方，都市中心的物業(如寫字樓、高層住宅)往往容積率就高，有的甚至高達5以上，但是這個容積率並不影響這些物業價值攀升;而對於相對郊區的物業(如花園洋房、別墅)往往容積率低，有的甚至低於0.5，但是在歷年來房價上漲的過程中，往往就是這些低容積率物業價格上升最快。
因此，容積率盡管重要，但是只要一個項目的地段合理，其容積率高低不過於離譜，對投資性物業影響不大。
6號因素：自然環境
美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境，一直是都市人的居住理想。因此花園洋房是很多人的最愛之一(別墅也喜歡，但是投資門檻有點高)，而在花園洋房裡，帶花園的1樓或者帶屋頂花園的頂樓往往最先被賣完，同樣也是價格最昂貴的。
住宅很講究圈層概念，而商業地產投資同樣要注重圈層，說得直白一點，就是你要投資的商鋪周圍聚集了一些什麼樣的人，聚集了一些什麼樣的生意，這些環境對投資將產生何種影響。畢竟，做生意最重要的就是和氣生財，對自己的客戶如此，對周圍的商傢夥伴也是如此。
7號因素：時尚活力
一個有時尚感的社區環境首先來自建築本身提供的時尚外觀，在目前大部分情況下，通常是現代風格、簡潔的材料、透明的空間和體型，也許有明快的色彩穿插其中。在如今的房地產市場上，這樣的小區很多，快節奏的生活讓越來越喜歡簡單同時有特色的建築小區，獨特的建築風格、大膽明亮的色調都會讓人過目不忘。
其實，從長遠來看，傳統風格、同樣有特色的建築盡管不容易讓人心潮澎湃，但是其流行的時間也許更為持久。市場上熱銷的很多小區證明了這一點，盡管這些小區外立面是傳統的風格，但是其流行的持久程度卻可能更加久遠。
8號因素指數方便生活
無論是投資商業還是住宅，擁有方便的生活環境是投資能否穩當的一個基本要素。
尤其是商業地產，方便生活意味著人氣旺盛，人氣旺盛自然價值就越大。如今，很多商圈附近的生活已經非常成熟，如果在這些成熟區域合理投資，將擁有良好的投資回報。
當然，這些成熟區域的問題在於：投入資金的門檻不低，轉手的門面或者住宅數量不多，同時購房者的競爭大。因此，投資者也可以到一些新區域尋找更多的投資機會。不過，投資者在投資前，應盡可能地了解新區域未來的發展前景和投資潛力。如果未來發展是值得肯定的，那即使這個區域現在生活不方便，但如著眼長遠，卻意味著將有更高的收益回報，投資者一定要有前瞻性的投資眼光。

⑸ 怎麼把佛家文化和房地產聯系起來

首先中國的佛文化有借鑒了道家、儒家的部分思想，這三個流派都是相互影響著的，所以選取佛家文化的部分精義就容易和地產結合在一起，比如房地產是造房子的，也就是造家的，那麼和家有關的一些文化概念就可以植入進去，佛文化里還是有很多可以摘選出來融進去的，比如安詳、和諧等等都是可以，再有就是從裝修風格上，景觀造景上都是可以融入佛家禪意的元素進去等等有很多種方式

⑹ 影響房價的因素有哪些 看完這7大點就明白了

我們都知道很多購房者在選擇購房時最關注的就是房價，但是，房價的漲跌不受不自己控制，決定房價的因素有很多，不單單是樓盤的好壞決定的。那麼，房價到底受到哪些因素的影響呢？

1、政治因素

影響住宅價格的政治因素包括：戰爭、動亂、政府機構大的變動或重大政治性政策出台等。

2、經濟因素

影響住宅價格的經濟因素包括：

(1)經濟增長速度

經濟增長迅速，居民收入相應提高，購買力增強，住宅價格就會提升；反之，則會使住宅價格下降。

(2)物價、工資及就業水平

物價變動導致貨幣價值變動而波及住宅價格，由於房地產具有保值性、增值性，一般物價上漲時住宅價格上揚幅度更大；工資及就業水平提高，居民收入增加，會促使住宅價格升高，反之則令住宅價格降低。

(3)儲蓄率

儲蓄率提高，表示居民購買能力增強，住宅價格也會跟著上漲；反之，則房價下跌。

(4)財政及金融狀況

財政和金融狀況反映了一個城市或地區的經濟狀況，直接影響住宅價格。不良的財政狀況會導致政府購買力下降，金融狀況惡化會導致銀根緊縮，二者都會使住宅需求減退、價格下跌。

(5)利率

較高的銀行利率會增加住宅買賣雙方融資成本，使住宅交易行為受到抑制，從而導致住宅價格下跌；而較低的銀行利率則會對住宅投資者起到激勵的作用，有利於住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。

(6)地價

具有資源稀缺性、有限性的土地是住宅產生的「原料」，住宅價格起伏和地價漲跌密切相關。

3、行政因素

影響住宅價格的行政因素包括：

(1)土地利用規劃及供應管制

土地的用途由政府規劃管理部門確定，土地利用的容積率等對單方住宅的土地成本影響很大；政府通常通過土地出讓計劃來控制進入市場的土地數量，從而影響了住宅市場的供應數量和價格。

(2)房地產稅制

契稅、房產稅、土地增值稅等影響住宅交易量的增減，稅率降低則鼓勵交易，住宅價格上升；反之亦然。

(3)住房政策

國家的住房政策極大的影響著住宅市場的價格。中國長期以來實行的福利分房制度，導致商品住宅市場空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場價格脫節；1998年停止傳統的住宅實物分配製度，必將推動居民個人對商品住宅需求數量的提高。

(4)政策法規

政府對住宅開發或交易的限制或鼓勵性政策，對住宅市場價格有很大的影響。

(5)城市規劃

城市規劃隨著經濟發展、人口增長而作局部或通盤調整，如增加新的可開發區域或允許對舊城區進行更新改造，則有利於住宅市場的發展。

(6)公共建設

交通條件的改善會令地價上漲，進而帶動住宅價格上升；電力、上下水、煤礦氣、熱力、電訊等公共設施建設都對住宅價格有重要影響。

4、社會因素

影響住宅價格的社會因素包括：

(1)人口狀態

人口增長率高或人口集中的地區，存在較大的潛在住宅需求，有利於住宅價格上調。

(2)家庭結構

核心家庭增加、復合家庭較少、離婚率提高等會令家庭戶數增加，從而導致對住宅需求的顯著增加，成為城市住宅價格上漲的重要推動因素。

(3)社會福利

社會福利狀態會影響社會生活水準，進而影響住宅價格。若住房亦成為福利品時，則需求降低而使住宅價格趨於平緩。

(4)社區環境

良好的社區環境與和諧的鄰里關系，能促進住宅價格的提高。

5、自然因素

影響住宅價格的自然因素包括：

(1)位置

即地段屬性。人們常說，成功的房地產開發取決於位置、位置、還是位置。這句話說明了住宅開發項目對土地位置的極端敏感性。

地段好、工商發達、交通便利、人口集中的地區，住宅價格較高；城市規劃中均確定有生活、商務、生產等核心區，離此區域越遠，住宅價格也越低。

(2)面積

住宅開發項目的佔地面積規模，影響住宅開發的規模效益。適度的居住區開發規模，有利於降低開發成本，進而降低住宅價格。

(3)周邊自然環境

良好的自然環境，有利於提高住宅的價格。

市政設施和公共配套設施完善程度：完善的市政設施和公共配套設施，能大大提高居民生活的質量，也有利於住宅價格的提高。

6、其他因素

建築物式樣外觀、設計水平、設備狀況、施工質量等其他因素也對住宅價格有較大影響。一般制訂房價的時候考慮幾個方面的因素：

第一個是市場，這也是最重要的因素；第二個是產品的品質和配套設施、裝修情況等；第三個就是所花費的成本；第四個就是要考慮到周邊樓盤的競爭情況、供求關系等。

知道了影響房價的六大因素，我們就可以在買房根據房地產市場的情況進行預判，大體預算未來房價的走勢，從而做出是否買房的決定。這樣的話，可以在買房時做到有備無患，以更加合理的價格，買到適合自己的房子。

（以上回答發布於2017-11-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑺ 影響房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素：

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

1、經濟因素

影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。

反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

2、社會因素

影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的；

在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。

3、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。

行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。

4、房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。

商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

(7)文化是如何影響房地產購買的擴展閱讀：

房地產價格的地位作用：

1、房地產價格的基礎地位

房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。

從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。

2、房地產價格的主要功能和作用

房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：

（1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度；

而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；

反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

（3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；

反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

⑻ 哪些因素會影響房子的價格

房價（房地產價格）是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價：土地價格+建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的高低是由地理位置、當地經濟條件、投入的成本等等多種因素構成，影響房價的因素主要有國家政策、國家經濟狀況、市場供求關系等因素，後續房價是漲是跌難以預估，建議您根據自己的實際需求買賣房產。

應答時間：2022-02-21，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。

⑼ 房地產面試問題和回答

房地產面試問題和回答

導語：房地產面試問題有哪些？怎麼回答？有些問題在各家公司面試時都會遇到，你知道如何應對才最得體嗎？下面由我為您整理出的相關內容，一起來看看吧。

（一）房地產面試問題和回答

1、請你自我介紹一下你自己？ 回答提示：一般人回答這個問題過於平常，只說姓名、年齡、愛好、工作經驗，這些在簡歷上都有。其實，企業最希望知道的是房地產求職者能否勝任工作，包括：最強的技能、最深入研究的知識領域、個性中最積極的部分、做過的最成功的事，主要的成就等，這些都可以和學習無關，也可以和學習有關，但要突出積極的個性和做事的能力，說得合情合理企業才會相信。企業很重視一個人的禮貌，求職者要尊重考官，在回答每個問題之後都說一句「謝謝」，企業喜歡有禮貌的求職者。

2、你覺得你個性上最大的優點是什麼？

回答提示：沉著冷靜、條理清楚、立場堅定、頑強向上、樂於助人和關心他人、適應能力和幽默感、樂觀和友愛。

3、說說你最大的缺點？

回答提示：這個問題房地產企業問的概率很大，通常不希望聽到直接回答的缺點是什麼等，如果求職者說自己小心眼、愛忌妒人、非常懶、脾氣大、工作效率低，企業肯定不會錄用你。絕對不要自作聰明地回答「我最大的缺點是過於追求完美」，有的人以為這樣回答會顯得自己比較出色，但事實上，他已經岌岌可危了。企業喜歡求職者從自己的優點說起，中間加一些小缺點，最後再把問題轉回到優點上，突出優點的部分，企業喜歡聰明的求職者。

4、你對加班的看法？ 回答提示：實際上好多公司問這個問題，並不證明一定要加班，只是想測試你是否願意為公司奉獻。

回答樣本：如果是工作需要我會義不容辭加班，我現在單身，沒有任何家庭負擔，可以全身心的投入工作。但同時，我也會提高工作效率，減少不必要的加班。

5、你對薪資的要求？

回答提示：如果你對薪酬的要求太低，那顯然貶低自己的能力；如果你對薪酬的要求太高，那又會顯得你分量過重，公司受用不起。一些僱主通常都事先對求聘的職位定下開支預算，因而他們第一次提出的價錢往往是他們所能給予的最高價錢，他們問你只不過想證實一下這筆錢是否足以引起你對該工作的興趣。

回答樣本一：我對工資沒有硬性要求，我相信貴公司在處理我的問題上會友善合理。我注重的是找對工作機會，所以只要條件公平，我則不會計較太多。

回答樣本二：我在房地產行業行業有相關的工作經驗，我本人也對這個行業感興趣。因此，我希望公司能根據我的情況和市場標準的水平，給我合理的薪水。

回答樣本三：如果你必須自己說出具體數目，請不要說一個寬泛的范圍，那樣你將只能得到最低限度的數字。最好給出一個具體的數字，這樣表明你已經對當今的人才市場作了調查，知道像自己這樣學歷的雇員有什麼樣的價值。

（二）房地產銷售面試問題

一、(1分鍾)自我介紹：

二、你認為在銷售現場，最容易發生一些什麼問題?如何去處理這些問題?

三、談一談最新的銀行商業個貸利率?

四、作為一名現場銷售經理，你認為最重要的工作職責是什麼?應具備什麼樣的素質?

五、客戶交叉問題如何處理?如何確定客戶的歸屬?

六、組織一次項目開盤活動，你認為最容易發生一些什麼問題?如何去規避這些問題?

七、在你以往做銷售經理的過程中，你遇到過一些什麼困難?你是怎樣克服和解決的?

八、你對待遇有何要求?

九、在項目開盤選房活動中，你認為以什麼方式確定選房順序更有利於銷售?(如：排隊、搖號、交誠意金或會費的順序)，如何組織和控制?

十、你認為對銷售人員進行培訓，重點要培訓哪幾個方面?

（三）房地產置業顧問面試問題及參考答案

1、 我不喜歡期房，為什麼不等建好了再賣?

購買期房有四大優勢：

(1) 價格優勢。開發商之所以樂意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中，房地產開發商都會在價格上給予較大的優惠。一般來說，買期房比買現房在價格上可優惠10%以上。因此說，在如今利息連連下調的今天，買期房其實也是一種投資。

(2) 戶型設計上的優點。從市場角度來看，房地產開發商們對設計是十分看重的，因為設計好壞直接影響到產品的銷售的，所以相對而言，期房大多避開了當前市場上現房的設計弱點，因為現在的現房多是前幾年設計的。

(3) 可搶占購買先機，優先選擇好房子。人們通常會發現，去一個已經建好的現房項目買房時，往往那些層次好、朝向好、戶型結構好、景觀視野好的`房子基本上都已經是名花有主了，餘下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買房對於大多數家庭來說都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到採光、通風，進而直接影響生活質量。如果是買期房，則可以在買主很少的時候就介入，占據購買先機，優先選擇綜合品質較好的房子。

(4) 具有較大的升值潛力。買期房如果買得合理、適當，其升值潛力比現房要大。在一些尚未形成規模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發住宅的增多，形成了一定的規模，各種相關條件得以改善後，房價也會相應上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。

2、 購買現房有什麼好處?

(1) 即買即住。購買現房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗收完才能入住。對於尚未有房子的客戶，還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出。

(2) 品質有保證，買得踏實。購買期房，由於房子尚未建好，你看不到它的真實面貌，只能根據建築設計圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠專業的話很容易走眼;而對於現房，你可以進行原汁原味的現場考察，房子優劣一目瞭然。

(3) 避免糾紛。購買期房，易出現不可預計的情況，有可能與開發商產生糾紛，如交房時發現與設計不符或質量不過關等，而現房則可以在很大程度上避免這些問題的出現。正因為如此，現房銷售將成為以後的流行趨勢。

3、 為什麼說投資房產時很好的選擇?

現在銀行存貸款來利率持續下降，把錢放在銀行就只能等著貶值;買股票吧，有誰不是在眼巴巴的等著解套?炒外匯?那風險就更大了，誰能預測到國際經濟形勢的千變萬化呢?

您說現在國家限制房價，炒房的個個都哭喪著臉?這個您就有所不知了，中央要限制房價，地方政府可是一個勁地在努力抬升房價，要知道，地方政府的財政收入中有很大一部分是來自房地產行業的。前段時間××市的市長還在辟謠說他們的房價不能反映真實價值，還有很大的上漲空間呢!更重要的問題是，目前市場上的商品房仍然是處於供不應求的狀態，只要有市場，房價怎麼跌得下來呢?

4、 買高層的好處是什麼?

(1) 高層視野景觀好。現在城市裡的房子越建越高，越建越密，您總不會喜歡被人壓制著吧?如果您住的是低層，以後有可能哪一天一覺醒來就發現對面有個人在對你笑呢，那個美麗的公園已經屬於別人的視野范圍了。

(2) 高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒有幾個多層項目敢說自己氣派，有檔次;而高層，單就那飛揚的外立面就足以讓人感到無比的榮耀。

(3) 高層通風好，可以盡情呼吸新鮮空氣。

(4) 高層易於物業管理，可以享受到優質的生活服務。

(5) 高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。

(6) 高層適合商住兩用，出租回報率高。

5、 為什麼說買多層的好?

(1) 出房率高，房價低，升值潛力大。

(2) 物業管理費用低，節省日常費用。

(3) 符合中國人群住的生活習慣，無使用電梯的風險，生活便利。

6、 一次性付款劃算在哪裡?

(1) 按揭貸款需要辦理繁雜的手續，而一次性付款則可省去很多麻煩。

(2) 現在銀行存款利率低，把錢存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費用支出又很大，如果沒有很好的投資機會，還不如選擇一次性付款，至少不會讓你的資產貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。

(3) 如果選擇按揭貸款，以後的生活負擔會很重，每月不但要支付家庭日常支出，還要償還銀行貸款、支付物業管理費等。

(4) 按揭貸款的房產證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時取得房子的真正所有權。如果以後您因為什麼事情急需資金，也可以隨時以房產辦理抵押貸款，取得所需要的資金。也就是說，一次性付款的房子既可居住又可隨時抵押，靈活性更大。

7、 按揭又有哪些好處?

(1) 按揭可以讓你早日圓上住房夢。如果不能按揭，需要您一次性付款才能買房的話，那您就需要辛辛苦苦省吃儉用地存上幾十年的錢才能擁有自己的一套房子，但真正享受的時間卻不長。現在有了按揭，就可以花明天的錢圓今日的夢了，幸福生活要早來幾十年呢。

當然，如果您的資金特別充裕，而且沒有其他的投資計劃，那麼一次性付款自然是購買房子的理想狀態。但是大多數人沒有這個能力。有些人是在一次性付款買小房子和按揭買大房子之間徘徊，有些人根本還在發愁首付從何而來。在這種情況下，按揭顯然是幫助我們實現夢想的最好手段。

(2) 時間就是金錢。你的錢給銀行(存款)，銀行要付錢(存款利息);同樣，銀行給你錢(貨款)，你也要付錢(貨款利息)。當然，這個錢不是白白給你的，它換來的是時間，寶貴的時間。而對於我們按揭買房，那麼換來的除了時間還有空間。

(3) 幫助買到真正合適的房子。很多人喜歡梯級換房，但其實這並不是特別劃算的。這不僅僅是因為在梯級換房的過程中會有手續費、稅費等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費心費力的過程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市現在還要求房東和公安局簽訂出租治安連帶責任保證書。與其將來那麼麻煩，不如現在買個「可持續使用」的房子。

(4) 在合適的實際買到房子。再等幾年也許你的支付能力會增加，但同樣房價也可能會上揚。但是符合你的要求的，合適你支付能力的，在你工作地區周邊的好房子卻很可能幾年才有一個樓盤。買房子，要會等待，也要敢下手。

(5) 利用銀行的錢作投資。你現在已經有房子了?但你手頭上還有一些足以首付的款項，是吧?那沒關系，你可以利用銀行的錢作投資啊!如果單單拿你這20萬去做投資，可能沒有什麼生意好做的;但如果你把這20萬拿來做首付，再向銀行借個三四十萬，就可以買一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬於自己的那一部分回報，這要比你單純用20萬去投資的利潤高得多。

8. 二十年按揭的好處是什麼?

按揭時間越長，你的月供款就越少，還款壓力就越小，每個月節省下來的還貸款可以讓你過上更好的生活。

9. 十五年按揭的好處是什麼?

向銀行按揭是要付利息的，按揭時間越長，所需要支付的利息也就越多;同時，由於你在按揭購房時，產權證要抵押給銀行，直到你還清貸款，銀行才會把產權證交還給你，也就是說，按揭時間越短，你拿到產權證的時間也就越早，這可以方便你處置你的房子;另外，早日還清貸款，你就可以早日卸掉債務包袱，無債一身輕啊;並且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差幾百元而已，以您這樣的收入，根本不存在是問題。

10. 市中心房好在哪裡?

(1)市中心地皮資源有限，升值潛力巨大。

(2)城市基礎設施、生活配套都較好，居家生活更加安全便利。

(3)租金高，回報率高，從目前發展的角度而言投資風險最小。

（四）房地產營銷面試問題

房地產營銷主管面試題目

1、結合事例說明銷售部日常管理工作。

2、為20萬平高檔物業策劃一個方案。

3、你對本地地產的發展趨勢怎麼看?

4、你是否熟悉地產手續的辦理?如經歷過，請簡述。

5、對於我們這個項目，你有什麼良好的建議?(不局限於營銷、策劃)

房地產營銷部經理面試題目

1、舉出叄例房地產營銷過程中常用的戰略和戰術?

2、房地產營銷的核心是什麼

3、如何理解管理是一門藝術，具體在房地產營銷管理中如何應用?

4、邯鄲市內今年市場需要多少住宅?產品構成如何?

5、請列出房地產開發及市場營銷的整體流程?

6、舉個例子說明本地文化是如何影響房地產購買決策的?

7、舉出發達國家某個成功案例?

8. 對於我們這個項目，你有什麼良好的建議?(不局限於營銷、策劃)

⑽ 求一篇論文:<<中國傳統文化對房地產業的影響>>

一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。