資本旅遊地產怎麼發展

㈠ 旅遊地產開發的注意事項有哪些

旅遊景區開發住宅房地產的核心問題是既要有經濟效益，還要有社會效益、生態效益，既能創造一個適合人居的最佳環境，又要保護好生態環境和歷史風貌，使旅遊景區能千秋萬代永續利用，決不能毀掉老祖宗留下的寶貴遺產和大自然留給人類的風光美景。因此，景區住宅開發必須與景區協調發展。這里主要有7個要素：

第一，規劃要素。必須有一個科學的、合理的、能保證景區可持續發展的旅遊、居住整體規劃。

第二，體量、色彩、密度要素。景區住宅應該體量適度、色彩和諧、密度較低。

第三，建築外觀、形式要素。景區住宅的建築外觀和建築形式要具有個性化特徵，避免同一化，使住宅為景區添彩。

第四，建築與景觀襯托要素。景區住宅與自然景觀要融為一體，交相輝映。

第五，人流分離要素。旅遊人口和居民人口無論在靜態還是在動態上都要分離。

第六，環保要素。景區住宅在污水處理、垃圾處理、太陽能利用上都要符合環保要求，保證景區不被污染或破壞。

第七，資源保護要素。嚴格限制對景區資源會造成負面影響的住宅開發，不能因住宅開發而破壞資源。

㈡ 旅遊地產的專家解讀

在我國對房地產保持高壓調控政策背景下，大部分資本開始轉向旅遊業，這就使得旅遊地產成為媒體議論的熱點。對此，旅遊地產專家陳元夫教授認為：「要想對旅遊地產有個大致的概念界定，分類加以認識和評判，首先要科學認識旅遊地產發展的主要動因所在，探索可能影響調控的路徑。」
除了以上的專家觀點，旅遊地產還要明確旅遊管理部門在職能局限的情況下，表達對旅遊地產調控明確的態度，在力所能及情況下，對其發展進行引導，從旅遊的角度認識旅遊地產，就是以旅遊住宿功能為中心的地產項目，就是客觀存在的、作為旅遊業核心要素的旅遊星級飯店等。從地產的角度來認識。旅遊地產應該是商業地產和住宅地產中的一部分，它在經營模式、功能和用途上區別於普通住宅等地產形式。下面讓我們看看專家對旅遊地產的三方面觀點。
應警惕靠炒作旅遊概念的名不副實的所謂旅遊地產。一些以國內外著名旅遊地名稱(侵權之事另當別論)命名的房地產社區，由於注入了旅遊時尚概念和元素，地產商當做旅遊地產銷售，購買者因為旅遊地產概念吸引而購買，其實是概念炒作。比如，鑒於市場對歐美優美生態環境和文化的鍾愛，很多地產社區就借用這些地區的地名，像地中海、加勒比、北歐森林等等。同樣一個旅遊地產項目，加上旅遊地名等概念，如同在商品上上貼了一個「使人們產生美好聯想」的標簽，客觀來說對這個地產項目的經營和銷售會有一定的作用。但這種類型的旅遊地產僅僅停留在概念上，並不是地產實體本身，屬於消費的陷阱，是名不副實的旅遊地產。

㈢ 旅遊地產的優勢劣勢

一，什麼是旅遊地產：
所有依託周邊豐富的旅遊資源而建的、有別於傳統住宅項目的融旅遊、休閑、度假、居住為一體的置業項目，可稱為旅遊房地產。較之一般的住宅，旅遊房地產的特點和優勢在於它是旅遊業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。這個就是旅遊地產
二，旅遊地產的前景怎麼樣
首先，我國的旅遊業正處於高速發展階段。
一是旅遊消費的區域覆蓋，已從一二線城市蔓延至三四線城市乃至農村；二是旅遊的消費群體的擴大，選擇旅遊出行的人不再只是城市白領，普通工人等人群也開始加入旅遊大軍。旅遊大消費的時代已經來臨。在此背景下，旅遊地產項目消費與投資需求也將大增。
其次，傳統房地產市場萎靡。
房地產市場已經步入「去庫存時代」，在此壓力下，存在著巨大消費潛力的旅遊地產就成為地產商們的轉型首選。
最後，旅遊地產利好的政策環境。
不同於住宅地產政策的經常變化，我國對旅遊地產開發的限制政策較少。相反，政府鼓勵民間資本對旅遊資源、旅遊景區的合理開發、經營、管理。

㈣ 未來我國旅遊地產發展的趨勢

有本書叫做《旅遊地產改變中國》 對於趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：
一：《旅遊地產改變中國》內容提要
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？
《旅遊地產改變中國》堪稱旅遊地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅遊島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅遊地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅遊地產的發展方向，揭開旅遊地產神秘的面紗，對於今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅遊地產著作。

《旅遊地產改變中國》前言：

打開一個新世界

傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。

中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移並未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當中，由於我們並未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的「毒瘤」，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。

昔日扁鵲見蔡恆公，第一句話就是：「君有疾在腠理，不治將恐深」，而蔡恆公不以為然，直至最後無可救葯。對於信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：「不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。」
而藍海何在呢？

商業地產、旅遊地產無疑是中國房地產今日「分水嶺」後的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，後面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅遊地產一途。
但旅遊地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅遊地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅遊的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅遊地產相匹配的「分時度假」等體系不可能在中國短時間內實現，旅遊地產的普及性比較差，這樣就讓旅遊地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。

那麼，旅遊地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？
大多數人不相信。而我認為可以。 因為——旅遊地產，可以改變中國！

我認為旅遊地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在於：
1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或政治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網路和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本症結在於土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠政府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革後面都帶著一個「兄弟」，這個「兄弟」就是「土地革命」，政府出於穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由於城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。
4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在於房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅遊地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅遊地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，大中型城市已經開始步入老年化社會，而且在未來20年內中國人口老年化率將達到30%左右的峰值。但是，服務於老年化社會的中國老年人居住宅體系並未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅遊地產將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時代的到來為中國旅遊地產的發展注入了新的活力。
基於以上五點，我認為——旅遊地產，可以改變中國！

我所理解的旅遊地產事實上與傳統意義上的旅遊地產並不一致，按照西方的觀點，真正的旅遊地產應當等同於澳洲大堡礁的房產、美國夏威夷的房產，遠遠離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅遊地產在中國已經開始批量出現，

如海南國際旅遊島眾多的房地產項目，如萬達集團牽頭建設的長白山旅遊度假項目，如龍湖地產的撫仙湖項目等。但是，由於中國人的生活素質和旅遊業發達程度目前遠遠無法與歐美發達國家相比，大多數人不具有這樣的居住和投資需要，我認為這樣的旅遊地產項目只是中國旅遊地產的分支，而不可能是主流。

我認為中國下一階段房地產發展的主流是旅遊地產，而旅遊地產發展的主要枝幹是城市群房產。這一解釋有些類似於社會主義初級階段的定義，社會主義發展的終極目標是共產主義，但是發展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認為，中國旅遊地產發展的高級階段是資源性房產，旅遊地產發展的初級階段是城市群房產，它是另一種形式的「農村包圍城市」和「以面圍點」的新時代房地產開發戰略。

而這，就是中國房地產業發展的新的藍海。
每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業洗牌，而新的商業模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產業過往歷史，其標志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產事件、廣州華南板塊大盤時代事件、星河灣打造品質地產事件、北京SOHO現代城任潘爭論事件、順馳與萬科領導人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚台8台天價房禁售事件……伴隨著一個個房地產企業倒下去，一個個新的房地產企業站起來了，中國房地產商業模式也由此建立，成為一個巨大的利益綜合體。

然而，面對新時代的房地產業，你做好了進入旅遊地產的准備了嗎？
新的時代產生新的機遇，新的構想產生新的商業模式，為此，我們打造了城地中國，已經做好了進入中國旅遊地產，開創中國旅遊地產新商業模式藍海的准備！
在我們剛剛進入房地產業的時候，正逢中國房地產業迅猛發展的前夜，我們沒有能力也沒有願景去獲得新的發展，只能默默學習。今天，中國房地產業正處於新老交替的轉折點上，一個新的時代已經來臨，而我們新一代的房地產人，也有能力和機遇去承擔更大的時代使命。對於城地中國的願景，我希望是——打開一個新世界。

希望更多的朋友和我們一起了解中國旅遊地產，投身中國旅遊地產，做中國房地產新時代的「弄潮兒」和改革創新者。不拘泥於過往的成功，而是持續創新。無論是開發創新，還是服務創新，都有利於我們事業的發展建設，有利於國家的進步和發展。和我們一起共同創造一個新的格局，打開一個新的世界。以上觀點，與朋友們共勉。

㈤ 旅遊地產開發模式有哪些種類

從產業功能劃分
旅遊地產在未來發展中分為四種模式：
第一是作為城市功能區模式。
第二是旅遊產業經濟區模式。
第三是旅遊小城鎮的模式。
第四是鄉村旅遊綜合體模式。

從開發模式來分，旅遊地產可分為
一：賣地滾動發展模式
二：旅遊先行帶動房地產發展模式
三：房地產先行帶動度假地模式
四：大開發商整體操盤模式

從盈利模式來劃分，旅遊地產可以分為
一：銷售地產項目盈利模式
二：經營旅遊項目盈利模式
三：樹立項目品牌盈利模式
四：升值項目價值盈利模式
五：進入資本市場盈利模式

㈥ 旅遊房產的定義及分類

1、旅遊及旅遊業
根據世界旅遊組織對旅遊的定義，旅遊是指人們為了休閑、商務和其它目的，離開他們慣常的環境，到某些地方去以及在某些地方停留，但連續停留時間不超過一年的活動。
旅遊概念由三個要素組成：離開慣常環境的旅行距離；停留時間不超過一年；旅行目的不是就業和移民。
旅遊業是一個綜合性產業，把行、住、吃、游、購、娛各個環節聯為一體，提供「一條龍」服務，通過產業關聯帶動、吸納就業等功能，推動和刺激著經濟增長和社會進步；旅遊業是服務性行業，以直面服務、產銷合一為主要行業特性。旅遊活動是人類的生活需求之一，是較高品位和格調的消費方式，是精神追求和文化享樂的新型載體。經濟越發達，社會越進步，外出旅遊在現代人們生活需求結構中的地位就愈發突出，旅遊是較發達社會評估生活質量的重要指標。
旅遊業是在世界范圍內迅速發展的一個新興現代產業。二戰以後，現代旅遊業迅速崛起，60年代以來進入加速發展、高速增長階段，逐漸成為當今世界上發展前景廣闊、產業規模龐大的新興產業之一。（WTO，1970）
2、住宿業定義
住宿業(Accommodation)是旅遊業的一個重要組成部分，是指任何定期或暫時為旅遊者提供住宿條件的設施。住宿業可分為：1，以贏利為目的的商業類住宿設施，包括提供服務的旅遊酒店、賓館、公寓、旅店、招待所、游輪、療養院、度假村等，和自我服務的假日營地、租賃的旅遊車和游輪，以及租賃的公寓等。2，非商業類住宿設施，包括自備的帳篷，私人寓所和親友提供的免費住宿等等。（Stephen Rushmore, 1998）
3、旅遊房產定義
從房地產的角度而言，旅遊房產（住宿業）是圍繞滿足現代旅遊業發展對住宿業需求而出現的房地產開發模式。從投資的角度而言，旅遊房產（住宿業）是各類資本通過對與旅遊住宿相關的房地產進行投資開發，來獲取投資收益，是針對旅遊業投資開發的重要組成部分。從產品的特徵而言，旅遊房產具備消費和不動產投資雙重屬性，具體體現在：一方面，旅遊房產（住宿業）是現代旅遊業的重要組成部分，為各類旅遊、休閑度假者提供相應的住宿、餐飲、娛樂等高品質消費服務；另一方面，旅遊房產也是商業房地產投資開發產品，具備極強的投資經營和資產增值價值。
正因為旅遊房產具備不動產投資和休閑度假消費雙重屬性，所以旅遊房產將區別於其它房產項目的運做，它包括：產品定位、產品開發、資本運作、資產經營等多個環節，是一種結合了金融業、房地產業、旅遊業和資產管理的復合型投資開發及經營管理概念。
從發達國家旅遊房產的發展經驗來看，由於富裕社會所帶來的社會大眾化旅遊高潮的出現，形成了全球最大的旅遊產業，從而激發起各類社會資本對旅遊房地產的投資開發，其中也包括社會中產階級私人及家庭對旅遊房地產的投資和消費熱情。
旅遊房產分類
旅遊房產類型及產品細分
根據對國際旅遊房地產發展經驗的總結，以及對國際旅遊房地產投資開發和市場需求內在因素的深度分析，以投資價值和消費需求動機進行區分，旅遊房地產主要分為如下三種類型：
一、旅遊房產類型及產品細分：
商業經營型旅遊房產：分布在主要商務和旅遊城市的各類以投資經營為主要目的的旅遊星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、經濟型酒店等。
休閑度假消費類旅遊房產：分布在著名旅遊風景區、旅遊度假區以及海濱城市等地區，如各類度假公寓、別墅等。
二、私人參與旅遊房產產品細分：
根據對國際旅遊房產發展經驗的總結，以及對國際旅遊房產投資開發和市場需求內在因素的深度分析，以私人投資價值和消費需求動機進行區分，旅遊房產主要分為如下三種消費和投資類型：
消費類：各類分時度假物業
房產投資+休閑度假消費：度假公寓/別墅等
商業不動產投資：各類經營性酒店物業，如：旅遊星級酒店、全套房酒店、度假酒店、經濟型酒店、服務式公寓等。
旅遊房產發展的動因和影響因素
一、旅遊房地產業發展的動因(一)市場引力
國內休閑度假旅遊市場的興起奠定了旅遊房地產業的市場基礎。
我國旅遊市場正經歷著結構性升級的過程：傳統的觀光旅遊逐漸喪失其市場壟斷地位，代表現代旅遊新價值取向的休閑度假旅遊成為長假旅遊市場新的熱點。「休閑度假旅遊時代」的來臨，巨大的市場需求直接刺激旅遊房地產業的快速發展。
(二)利潤驅動
利潤是驅使旅遊業與房地產業進行產業融合的天然源動力。
首先，在旅遊業和房地產業的市場競爭均十分激烈、市場日趨飽和、行業利潤率下滑的情況下，旅遊業和房地產業都會選擇多元化經營的市場行為，以擴大經營領域、分散市場風險並獲得最大的市場利潤。而旅遊業與房地產業在各自產業領域快速發展的過程中產生了業務重疊區域，即旅遊房地產。因此，旅遊業與房地產業的業務擴張與產業融合促進了旅遊房地產業的興起與發展。
其次，旅遊房地產業是投資回報率很高的新興行業。國內旅遊房地產業仍然處於初級階段，市場競爭相對緩和；旅遊房地產銷售的是一段時間內使用權，提高了房產的資金回收效率，行業利潤率高，從而吸引了各種社會資本流向旅遊房地產業，推動了其快速發展。
二、旅遊房地產企業發展的影響因素
(一)環境因素
旅遊房地產企業的發展深受外部宏觀環境的影響，主要包括軟環境和硬環境兩個方面。軟環境包括政策和法律環境、經濟環境、社會文化環境。
政策和法律環境直接關繫到旅遊房地產企業的市場風險，例如扶持性的產業發展政策、規范的行業市場管制與有序的市場經營秩序、完善的法律法規等有利於促進房地產企業發展，反之則會抑制其發展。經濟環境決定了區域市場的消費能力與活力，其衡量指標包括：人均國民生產總值(GDP)、經濟增長速度(GNP增長率)、經濟穩定狀況等。地區經濟環境良好則意味著更多的市場機會。社會文化環境是地區的社會公眾的價值觀、風俗習慣、教育水平、社會行為、消費觀念等綜合體現。社會文化因素直接影響顧客的消費行為，從而也間接影響著旅遊房地產企業的市場經營行為。
硬環境是指支持旅遊房地產企業正常開展生產經營活動的有形物質技術形態的環境因素的總稱，通常包括基礎設施(例如交通設施、通訊設施、醫療設施、治安設施)、公共服務等。
硬環境對旅遊房地產企業的影響主要表現在兩個方面：
首先，地區擁有齊全、高質量的硬體設施是吸引和保障旅遊房地產企業生產經營活動正常開展的物質條件；
其次，具有良好硬體環境的地區經貿活動、旅遊活動頻繁，潛在的市場機會吸引旅遊房地產企業進入該市場。
(二)市場因素
市場形勢的多變性造就了大量的機遇，也刺激著旅遊房地產企業不斷開拓新市場、開發新產品。旅遊房地產企業在選擇目標市場時主要看三個指標：市場規模、市場潛力和競爭強度。
市場規模即一個特定市場的購買人數。只有市場規模大於市場閥值(盈虧平衡點)的條件下，旅遊房地產企業才可以考慮是否進入該市場。市場潛力即一個特定市場未來發展的潛在能力。從長遠發展戰略出發，市場規模小但市場潛力大的市場能夠給房地產企業帶來長遠的收益。因此，很多實力雄厚的房地產企業也願意進入市場規模小但市場潛力大的市場。競爭強度即旅遊房地產市場競爭的激烈程度。旅遊房地產業是一個「低進入壁壘、高退出壁壘」的行業。行業競爭會影響旅遊房地產企業的經營戰略決策。根據企業實力、市場地位以及競爭者等因素的評估，旅遊房地產企業針對自身情況選擇領先定位、挑戰定位、避強定位、創新定位、重新定位等不同的市場定位，以尋求企業的生存與發展。
(三)資源因素
旅遊房地產的最大賣點和典型特徵是旅遊與地產元素的組合，旅遊資源直接決定了旅遊房地產項目品質的高低。不同類型旅遊資源的特點決定了旅遊房地產項目的主題定位、景觀設計、樓盤風格的不同，如旅遊住宅地產、旅遊度假地產、旅遊景點地產、旅遊商務地產等。資源數量的多少決定了旅遊房地產項目可供挖掘的素材的多少，資源數量越多則越有利於提升項目的品質；在天然資源數量較少的情況下，「造景」也成為常用的旅遊房地產開發的手段。旅遊資源等級越高則旅遊房地產項目的市場價值越高，市場成功的機會也越大。
(四)企業因素
企業因素成為影響旅遊房地產企業發展的重要微觀因素。生產經營能力將直接影響企業的市場戰略決策。生產經營力強的企業往往採取擴張型市場戰略，而生產經營力弱的企業則採取較為保守的市場發展戰略。考核企業生產經營力的指標有：生產能力指標，包括旅遊房地產企業的全員勞動生產率、營業收入、利潤率等因素；組織管理指標，包括管理體系、管理模式、制度體系、組織結構等因素；營銷指標，例如營銷網路、營銷渠道、營銷效率等等；資本運營指標，指旅遊房地產企業運用資本運營手段獲取外部資本的能力，例如企業的融資渠道、資本結構等。資源指標，包括有形資源和無形資源。有形資源指物質資源、金融資源、人力資源等，無形資源主要指品牌資源、文化資源、形象資源等。
(五)關聯行業因素
旅遊房地產業具有較強的產業關聯效應，它涵蓋第一產業、第二產業和第三產業，具體直接相關的行業包括建築業、機械製造業、種養殖業、旅遊業、交通運輸業、金融業、公共設施服務業、娛樂服務業、餐飲業、零售業、物業管理等。每個行業都是旅遊房地產產業鏈中的重要一環，發揮著特定的功能作用；旅遊房地產項目從前期的策劃設計、中期的施工管理到後期的經營運作管理，都需要眾多關聯行業的支持與配合。因此，關聯行業的發展水平會直接或間接地影響到旅遊房地產業的發展；關聯行業的高度發達會促進旅遊房地產業的發展，反之亦然。同時，旅遊房地產業的發展又會輻射帶動關聯行業的發展，從而走上產業良性循環的發展道路。
在市場經營實踐中，旅遊房地產企業應在既定戰略目標指導下，綜合評估環境因素、市場因素、資源因素、企業因素和關聯行業因素，作為制訂企業的市場經營決策的依據。(陳雪鈞)

㈦ 文化旅遊地產有哪些經典發展模式

1.「高爾夫庄園」模式

實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對於休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平台，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地產的價值提升，並為休閑地產的銷售創造優越基礎，國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個經典案例。

由於地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫庄園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在於主題化的創新，即賦予球場一種獨特的文化主題，並圍繞這一主題營造一種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場，從而為休閑地產創造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。

來源：前瞻產業研究院

2.「溫泉會都」模式

溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對休閑地產的開發具有突出的作用。

「以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售後租的溫泉地產開發」的「溫泉會都」模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：

一是溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產的附加值;

二是溫泉可以解決酒店經營的冬季問題，並對會議經營有極大帶動作用;

三是如果有觀光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平台。

3.「文化度假酒店綜合體」模式

悅榕庄酒店、安縵酒店在中國市場上取得了巨大的成功，並且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什麼原因讓它們如此受青睞?文化的魅力!以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實的「全球粉絲」。

盡管這兩家酒店的重點不在地產開發，，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一定對休閑地產的開發有著突出的帶動作用。

4.「休閑Mall」模式

通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。這種模式一般位於城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬達廣場、大悅城等。

5.「主題文化小鎮」模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平台，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

6.「特色景區綜合體」模式

這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。

主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，並非每一個企業都能夠操作。

休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動木屋休閑地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的佔有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，並對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

7.「多元休閑綜合體」模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來，形成一個「多元休閑綜合體」模式。東部華僑城立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來，構築了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動休閑地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為南中國品質最高、售價最高的休閑地產產品之一。此模式是大型綜合性地產項目值得借鑒的重要模式。

㈧ 國家關於旅遊地產的政策有哪些

2015年3月1日起中國人民銀行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。伴隨著央行此次降息政策的出台，樓市復甦願景依然撲朔迷離，但值得肯定的是旅遊地產前景卻一片明朗。2015年旅遊地產行業相關政策內容如下。

日前發布的《2014~2015年中國旅遊發展分析與預測》指出，2014年，在中國進入經濟增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的背景下，中國經濟已進入「新常態」。在此背景下，中國旅遊業也呈現出一些新的特徵與趨勢。具體表現在以下8個方面。

一是在旅遊新政方面，制度紅利集中釋放。2014年8月9日，國務院正式發布《關於促進旅遊業改革發展的若干意見》（簡稱31號文件）。這是繼 2009年《關於加快發展旅遊業的意見》（簡稱41號文件）和2013年的《國民旅遊休閑綱要》、《中華人民共和國旅遊法》之後，國家出台的又一個促進旅遊發展的綱領性文件。

二是在簡政放權方面，探索治理體系創新。一方面，簡政放權成為旅遊行政管理的主要方向。另一方面，隨著9個全國性旅遊綜合改革試點地區各項工作的推進，旅遊公共治理體系也在進一步探索創新。

三是在旅遊需求方面，消費分層明顯加速。伴隨著國民旅遊普遍化、多元化的發展，2014年旅遊消費亮點眾多。傳統的景區景點觀光、歷史文化旅遊等依然備受歡迎，中醫葯旅遊、養生保健游、體育健身游、戶外探險游、工業遺產游、會展獎勵旅遊、研學旅行與修學旅遊等也蓬勃發展，自駕車游、房車游、郵輪遊艇旅遊、低空飛行旅遊等更是熱鬧非凡。

四是在國際旅遊方面，出境入境更加分化。2014年，我國出境旅遊將繼續保持高速增長態勢，中國作為世界第一大出境旅遊客源市場與第一大出境旅遊消費國的地位進一步鞏固。與此同時，2014年我國入境旅遊持續走低，既與世界經濟復甦低於預期、國際旅遊市場競爭加劇等外部因素有關，也受人民幣升值、物價提升等宏觀因素影響，更與旅遊產品相對老化、營銷手段亟待升級等內在因素有密切關聯。

五是在旅遊投資方面，收益風險雙向累積。2014年，旅遊成為各路資本逐鹿的主戰場。據不完全統計，截至2014年10月底，全國較大型的並購和融資項目多達120項。旅遊投資泡沫化和旅遊項目被房地產「綁架」的風險值得警惕。更多相關信息請查閱中國報告大廳發布的旅遊地產行業市場調查分析報告。

六是在產業競合方面，合縱連橫開放平台。在同業聯盟方面，上下游、線上和線下企業之間的合作有所加強，同時競爭對手之間也加強了聯盟合作。除了與其他企業建立或緊或松的聯盟合作關系之外，越來越多的旅遊企業，尤其是以開放性為核心特徵的在線旅遊企業實施了平台化發展的競爭策略。

七是在旅遊集團方面，商業帝國呼之欲出。萬達、攜程等非傳統旅遊行業、非國有企業集團的形成與發展，展示了旅遊行業規模經濟優勢和范圍經濟優勢的另一種路徑，昭示著中國旅遊企業的集團化進入了一個新的歷史階段。

八是在國際地位方面，大國旅遊風范愈顯。中國作為世界旅遊板塊中的亞太核心、增長引擎，正在發揮越來越重要的作用，也從學習、適應規則向參與規則制定轉變。當然，在企業和遊客層面，中國旅遊大國的微觀基礎還有很大的提升空間。

㈨ 近些年旅遊地產為什麼會興起

旅遊地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅遊項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅遊地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅遊地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什麼房子也很難賣。

旅遊地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。

當前的旅遊投資商是以旅遊地產投資的收益來補充旅遊投資的長期性；而另一面，旅遊的人氣效應又有力的構成了旅遊地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅遊地產的操作倚重於經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，並保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅遊地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裡面討巧的機會並不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅遊與地產之間互補互助關系非常重要。

㈩ 如何更好地促進我國旅遊經濟的發展

《旅遊法》的出台是中國旅遊發展的里程碑，是眾望所歸，是改革開放和科學發展的結晶，是維護旅遊者和旅遊經營者權益、規范旅遊市場的法律保證。旅遊法的頒布，標志著中國旅遊業進入了全面依法興旅、依法治旅的新階段。
之所以說它是里程碑，因為《旅遊法》對旅遊相關內容都作了明確規定，對促進我國旅遊業全面協調可持續發展意義重大。它體現了三大特色：綜合法(面廣「吃、住、行、游、購、娛」六大要素)、人本法(以保障旅遊者和旅遊經營者的合法權益為主線)、銜接法(充分與現行法律和國際通行做法銜接)。因此，從這個意義上來說，《旅遊法》將成為我國旅遊業發展史上的一個里程碑。