怎麼規劃一個主題旅遊商場

A. 如何設計一個旅遊產品（項目）

談到旅遊產品，就涉及到旅遊規劃啦。

一個好的旅遊產品必須有幾個條件：旅遊資源、區位條件、客源市場。

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B. 如何寫關於旅遊開發的商業計劃書

旅遊項目開發的商業策劃

目標定位

目標定位，將給投資人一個理想的願景。是投資人運作項目的動力。

目標定位，將決定將項目獨特吸引力提升到何種程度，才可以具備實現目標的基礎。這對策劃人在資源挖掘、市場開發、創意突破、產品整合方面，提出了挑戰。

目標定位，要求設計出達到目標可行的運作路徑。這是項目設計的內在邏輯的要求，也是投資人最重要的要求。

目標是一個體系，包括定性與定量兩個方面。

項目在怎樣的區域范圍，達到怎樣的程度，就是目標。一般目標定位，應該明確項目在影響范圍內的獨特程度、排位、知名度、遊客人數等等指標。

客源市場定位

市場定位，可以按照傳統方式，分為基礎市場、主體市場、機會市場；也可以按照細分結構，形成重要性、營銷時序、區域劃分、類別劃分四維構造的綜合形態。

功能定位

旅遊項目，可以圍繞六要素進行細分展開，結合遊憩方式，構建系統的綜合功能結構。

例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀光、探險、休閑、度假、休學、療養等遊憩功能；以住為主，餐飲娛樂輔助的結構（大多數度假村的模式）；以餐為主，藉助民俗游樂的結構（大多數農家樂的模式）。

開發戰略

實現目標的現實途徑，必須有戰略性的構架，這就是開發戰略。

戰略，是對多種可能途徑的選擇困瞎嘩。是開發中輕重緩急、先後時序、結構配合投資分配等重大問題的綱領與方針。

4）遊憩方式設計（項目遊憩策劃）

遊憩設計技術

遊憩方式設計，是以創意為基礎，遊憩內容及過程為核心，結合吃住行游娛購六要素綜合配置的策劃與設計工作，是旅遊專業的技術設計，是以人為本的創意科學。

遊憩方式設計包括：觀賞方式與觀賞線路設計、游樂設施選型與游樂內容策劃、故事編撰與情境化場景布置設計、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀念品策劃與設計、遊憩功能結構設計、布局結構設計等等；

遊憩方式設計，是旅遊項目設計的關鍵步驟，只有「奇特創意」與「旅遊專業技能」之間高水準的結合，才能達到最佳效果。

部分傳統的規劃機構，汪行未能深刻把握「項目遊憩設計」技能與方法，在旅遊規劃中，以邏輯代替創意，以模式代替創新，使規劃失去了靈魂，這也是牆上掛掛的重要成因。

遊憩方式設計是一種技術，就像化工項目需要先做化工流程技術專業設計，再做建築設計一樣，只有先對旅遊項目進行遊憩設計，進一步進行建築設計，才能完成真正的旅遊項目設計。

有人請了一個著名大學來做旅遊規劃，結果做出來一看，要素很全，布局也合理，房子畫的很標准，但就是找不到獨特的吸引力，沒辦法操作。因此，不能用旅遊規劃代替旅遊項目設計。

遊憩方式設計解決的三個問題

第一，是主題和核心吸引力的策劃，是任何項目缺少不了的靈魂。

有些景區資源，很有獨特性，但是這些獨特性在旅遊上並不具備吸引力。比如地質公園，植物品種和岩石構造很獨特，具備科學價值。但是，專家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨特性和我們說的旅遊吸引力是不一樣的。因此，我們必須圍繞主題、景觀、遊憩方式進行創意策劃。例如，三亞南山造百米大佛，是一種「做到極至」的獨特性造景策劃；江西崇義的養生旅遊，山西小寨原生態抗日村，則是一種通過遊憩方式創新，形成核心吸引力的案例。

我們可以深度挖掘文脈、地脈、人脈，找到獨特性賣點，形成獨特吸引物，構建旅遊核心吸引力。如果資源中挖掘不出來，就要注入創新主題，打造核心吸引物。例如昆明野鴨湖，其實也就是一神中個兩百畝的湖面，資源上沒有任何獨特性賣點；但是，該區域距離昆明很近，只有45分鍾的路程，可以搞旅遊房地產開發，土地利用有一定的價值。為了彌補資源上的不足，我們策劃了注入創新主題的遊憩方法：瑞士小鎮休閑中心。該區域的地貌植被很適合建築歐式城堡式，瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，所以我們決定把瑞士的風格引進來，建造一個瑞士小鎮，這樣來帶動野鴨湖的發展。

第二，是解決遊憩模式，即解決「玩法」。遊憩方式設計，又可以看成是尋找用什麼玩法來統領旅遊資源的模式。我們公司作了一個資料庫，其中搜集了上萬種的遊憩方式，包括玩雪、玩水、露營、玩草原等等，每一種都有幾十上百個玩法，至少有上千種的方法來展示科學技術的內容。這樣，我們就可以把旅遊資源轉化成一種玩的方式，轉化成一種我們喜愛休憩的方式。

第三，解決遊客需求的全面滿足。因為遊客不僅僅是游，還要吃住行娛購，並且需要通過遊程安排，把遊憩過程串起來。遊憩設計，對六要素的遊憩都要進行策劃，並且圍繞主題與核心吸引力進行配置。

5）要素配置與布局

旅遊項目，往往不是單一的功能結構，而需要按照旅遊的規律，配置相關要素，形成一個遊憩活動完整系統。

項目內部的游線、交通、土地利用、功能分布，必須符合遊憩規律，符合地形地貌與景觀環境，符合土地利用與基礎設施集約化與優化，符合環境保護、文物保護、景觀保護的要求。因此，綜合相關要素，進行合理布局，形成最佳的空間結構關系與遊憩路線，是旅遊策劃、規劃的共同任務。

四、商業模式設計

商業模式，是項目開發與經營的商業靈魂。其內容非常豐富，包括了收入模式、經營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構架、融資模式等等。

商業模式的設計，是商業策劃的重點，是形成可行性，實現融資運作的前提。

五、開發運作計劃制定

開發運作計劃，是進行旅遊項目開發具體運作的工作計劃，是以商業模式設計為依託，根據投資商的實際投資基礎，設計的操作計劃。

這一計劃的重點，在於把戰略落實到開發的每一個環節之中，提示操作的順序、重點、達到的目標、環節之間的銜接等等細節。

編制開發運作計劃，要求策劃人有非常豐富的旅遊投資和旅遊管理經驗，必須對實際操作的過程與環節爛熟於心，同時對項目的戰略與理念，能夠深度把握。

開發運作計劃，一般涉及到以下幾個方面：

1）經營權及相關合同談判與簽訂；

2）土地徵用、拆遷、居民安置；

3）策劃、規劃、設計等相關事項；

4）立項、可研與五證報批；

5）工程招標與投資建設；

6）招商引資與融資運作；

7）開業驗收與開業營銷運作；

8）管理成型與人力資源培訓。

C. 如何進行主題公園旅遊規劃和開發

如何進行主題公園旅遊規劃和開發？艾肯機構主題公園規劃設計院認為有這幾點
一、主題選擇與定位
主題公園是依靠創意來推動的旅遊產品，因此，主題公園的主題選擇就顯得尤為重要。世界上成功的主題公園，都是個性鮮明、各有千秋，給人留下難忘的印象。反觀中國的主題公園，大多是主題重復、缺乏個性，以照搬照抄、模擬仿效居多，內容相差無幾，缺乏科學性、真實性、藝術性和趣味性，缺乏認真的市場分析和真正的創意，為造景觀建造景觀，結果當然是慘淡經營或倉促收場，並且造成財力、人力、物力的浪費。
二、主題公園區位選擇
選址好壞是影響主題公園成功與否的重要因素。主題公園園址的確定必須根基於對周邊客源市場的詳盡分析和實地考察基礎上，而絕對不能憑空想像，輕率拍板。建設一個好的主題公園，應充分重視市場分析定位和市場佔有，對文化內涵做出正確的商業價值判斷，提高重遊率和投資收益比，並通過旅遊乘數效應帶動當地其他行業的發展。
三、主題創意
主題公園的主題選擇需要創新思維，主題公園的經營更需要不斷推陳出新。只有這樣，主題公園才能永遠保持對遊客的新鮮感，生命周期得以延長。在進行主題創意與策劃時，要緊緊圍繞「旅遊者的需求」，突出休閑娛樂的特性，表現「旅遊新形態」。為此，發展商在主題公園的景觀設計、旅遊產品後續更新方面必須走在市場前列。
四、主題產品開發與更新
我們認為，旅遊市場競爭的結果是名牌旅遊產品最終吸引、招徠更多的客源，一個主題公園要在市場中佔有一定的份額，必須實現旅遊產品的品牌化，並努力提高品牌的知名度與美譽度，從而形成旅遊品牌，樹立起名牌形象。
五、主題公園文化內涵
一個主題公園有沒有發展潛力，有沒有生命力，其蘊涵的文化內涵起著非常重要的作用。因此，必須將旅遊業和文化緊密地糅合在一起，將文化作為旅遊來經營，通過發掘和宣揚文化來綜合地發展旅遊，以經營旅遊的方式多方位的展示文化，賦予主題公園以豐富的文化內涵，從而創造出具有鮮明特色的旅遊文化。
六、營銷策略
如何提高主題公園的重遊率，是現代主題公園發展亟需解決的問題之一，也是主題公園持續發展的主要途徑。有效客源半徑內的潛在消費者是最有條件和最有可能進行再次游覽消費的群體，有效客源市場半徑一般指在主題公園周邊200——300公里的范圍內。主題公園發展商需要針對有效客源半徑市場採用靈活的營銷策略，可以通過以下三種途徑改變營銷策略。